Le domaine de l’immobilier reste un secteur complexe, constamment soumis à des réglementations en évolution. Pour un propriétaire, acheteur ou investisseur, il est important de comprendre les lois qui régissent les différents secteurs. Pour expliquer plus en détails les lois qui régissent le domaine de l’immobilier, nous avons interrogé Christophe Bauchet, conseiller en immobilier.
Quelles sont les principales lois qui régissent le domaine de l’immobilier en France ? 
Pour ce qui est du secteur de la location, il y a la ‘”loi du 6 juillet 1989 qui a été complétée en 2014 par la loi ALUR”.
Plusieurs lois viennent réglementer le secteur de la transaction :
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La loi Hoguet (1970) : elle permet de mieux réguler le marché en imposant aux agents immobiliers une carte professionnelle et la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
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La loi ALUR (2014) : elle vise à améliorer l’accès au logement.
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La loi ELAN (2018) : cette loi vise à simplifier les normes des nouvelles constructions afin de protéger les plus fragiles et de mettre la transition énergétique et numérique au service des habitants.
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La loi Scrivener : elle s'applique aux emprunteurs, leur assurant un accès à toutes les informations relatives aux prêts.
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Les lois Neiertz : elle vient compléter la loi Scrivener dans le but de renforcer la protection des consommateurs contre le surendettement.
Concernant les crédits immobiliers, on retrouve les “ lois qui exigent des diagnostics immobiliers et des audits énergétiques, notamment la loi Carrez”.
Comment ces lois ont évolué au fil du temps ?
“Les lois ont évolué vers plus de protection envers le consommateur, plus d’informations et plus d’écologie”.
Les lois dans le secteur de la transaction
L’agence Immo de France Ain intervient dans le secteur de la transaction. Intéressons-nous dès à présent à ce secteur.
Pouvez-vous nous expliquer le processus légal typique d’une transaction immobilière ?
Au départ, il y a un “premier contact avec un vendeur potentiel qui aboutit vers une estimation d’un bien, puis à une signature d’un mandat de vente”. Une fois que le mandat de vente est signé, “démarre alors la mise en vente, les visites du bien suite aux contacts de différents acquéreurs”. Par la suite, les visites aboutissent “à une offre d’achat, puis à un compromis de vente ou une promesse d’achat”. La signature de l’acte définitif se réalise en moyenne “trois mois après”. L’acquéreur récupère les clefs et devient “le nouveau propriétaire du bien”.
Quelles sont les obligations légales du vendeur et de l’acheteur pendant une transaction immobilière ?
Il doit “prouver sa qualité de propriétaire du bien à vendre”. Le vendeur doit “fixer le prix et les conditions de la vente du bien”. Monsieur Bauchet attire l’attention des futurs vendeurs, “le bien doit être livré à l’acquéreur dans le même état que lors de la visite”.
Côté acquéreur, il doit “payer le prix négocié avec le vendeur le jour de l’acte authentique et s’acquitter des divers frais annexes indiqués dans l’avant-contrat”.
Comment la législation protège-t-elle les consommateurs impliqués dans des transactions immobilières ?
Comme évoqué plus haut, la loi Hoguet datant de 1970 “sécure le métier d’agent immobilier”. De ce fait, ce dernier doit détenir une carte professionnelle, se former régulièrement, disposer de mandats de vente écrits et afficher les prix de manière visible dans l’agence.
La loi Hoguet a été étendue par la loi Alur en 2014. Cette dernière modifie les réglementations :
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Une extension des obligations pour les syndics de copropriété
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Une validité de la carte professionnelle passant de 10 ans à 3 ans
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Une réflexion de 10 jours pour l’acquéreur lors d’un compromis de vente
Les droits et les devoirs des locataires et des propriétaires
Quels sont les droits et les devoirs du locataire par rapport à la législation actuelle ?
Les devoirs d’un locataire sont multiples, il doit “payer son loyer et ses charges, entretenir le logement, respecter le voisinage, assurer son logement”...
En tant que locataire, il est essentiel “d’avoir un logement décent, d’être informé de la révision de son loyer, de jouir d’une utilisation exclusive du logement à condition de se conformer au contrat de location”.
Est-ce qu’il y a des règles spécifiques concernant l’augmentation des loyers ou la résiliation du bail ?
“L’augmentation des loyers se fait en fonction de l’indice de révision des loyers publiés par l’Insee une fois par an à la date anniversaire du contrat. Il n’est cependant plus possible d’effectuer cette augmentation lorsque l’étiquette énergétique d’un bien est en F ou en G. Il est possible pour un propriétaire d’augmenter son loyer à l’échéance d’un bail lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué ou s’il a fait des travaux ”.
Pour la résiliation du bail, “elle peut se faire par le locataire lorsqu’il le souhaite via une lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en main propre avec un préavis de 3 mois”.
Le préavis peut être ramené à un mois lorsque :
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Le logement se trouve en zone tendue
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Le locataire quitte le logement pour une mutation professionnelle
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Le locataire a perdu son emploi ou déménage pour raison médicale
Le propriétaire a le droit de résilier le contrat de location pour motif légitime et sérieux comme la “vente du logement ou la reprise de celui-ci pour y vivre”.
Qu’en est-il des devoirs des propriétaires ?
Les propriétaires ont le devoir de “fournir un logement décent, de garantir la sécurité de son locataire et de remettre gratuitement au locataire l’ensemble des documents obligatoires lors de la signature du bail”.
Comment la loi protège-t-elle le propriétaire en cas de non-paiement du loyer ou de dommages à la propriété ?
“La loi a évolué le 29 juillet dernier concernant la procédure d’expulsion d’un locataire”. Une clause résolutoire est “désormais obligatoire dans le bail”. Cette clause vise à se prémunir contre les éventuelles négligences et les défauts de paiements du locataire. Le délai de règlement de la dette a été réduit, “il passe de 2 mois à 6 semaines”.