L'estimation est une étape clé dans le processus de vente ou d’achat d’un bien immobilier. Elle permet de déterminer la valeur marchande d’une propriété. C’est un domaine qui mêle analyse et compréhension du marché. Frédéric Favier, responsable de la transaction sur les agences Valserhône, Saint Genis Pouilly, Ferney Voltaire, Viry et Valleiry, nous apporte son expertise sur ce sujet. A travers cette interview, découvrons les enjeux de l’estimation immobilière.
Comment se déroule une estimation immobilière ?
En amont de la visite
Frédéric Favier indique qu’avant de visiter un bien immobilier pour une estimation, il demande aux clients de “préparer des documents, comme les plans et le titre de propriété”. Pour une maison, il va “regarder le cadastre pour trouver la parcelle et s’informer sur PLU (Plan Local d’Urbanisme)”. Ce travail implique la collecte d’informations, une étape nécessaire avant d’effectuer la visite sur place.
Durant la visite
L’agent immobilier va effectuer une visite générale du bien.
“On va commencer du plus général, avec l’extérieur, et terminer par l’intérieur”. Lorsqu’il procède à l’évaluation de l’extérieur, l’agent va faire le tour du terrain pour examiner :
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La façade,
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La toiture,
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Les équipements extérieurs,
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Les limites de la parcelle,
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Les servitudes de passage éventuelles,
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La présence de nuisances...
Il faut aussi prendre en compte l’orientation du bien. “Nous sommes dans un secteur de montagne, on peut avoir la luminosité amoindrie par les sommets” mentionne-t-il.
Pour l’intérieur de la propriété, Frédéric Favier examine différents éléments. Il va interroger le client sur “le type de construction, l’isolation, les menuiseries, le système de chauffage, l’installation électrique" énumère-t-il. Il procède à une analyse minutieuse pour collecter un maximum d’informations.
“Si les plans ne sont pas disponibles” souligne Frédéric Favier, “on va venir relever le mètre carré de chaque pièce avec un laser. C’est-à-dire qu’on va compter les mètres carrés habitables et ceux utiles”.
Cette visite “permet de faire ressortir les points forts et les points faibles de l’habitation. Par exemple, l’état de la cuisine, la vétusté de certaines pièces et d’éventuel problème d’humidité”.
Après la visite
“Après cette partie technique, on passe à la partie projet, c’est-à-dire qu’on creuse le besoin du client : qu’est-ce qu’il recherche, quelles sont ses attentes... On va regarder le besoin qu’il y a derrière l’estimation.”
Pour calculer le prix d’une maison ou d’un appartement, trois méthodes sont utilisées :
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La méthode sol et construction : cette méthode calcule le coût de la construction d’une maison neuve, incluant le prix du terrain, les coûts de construction par mètre carré pour la partie habitable. Il faut ajouter les surfaces annexes comme le garage ou la cave. Les aménagements extérieurs comme une cour goudronnée, un portail motorisé ou une piscine sont aussi pris en compte. Si des travaux sont nécessaires, une décote de 5 à 30% est appliquée pour refléter ces coûts.
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La méthode par capitalisation : couramment utilisée dans les expertises immobilières, cette méthode détermine la valeur d’un bien en fonction du revenu potentiel qu’il peut générer. Au sein de l’agence Valleiry, Frédéric Favier connaît très bien les prix de la location puisque plus de 250 logements sont en gestion locative.
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La méthode de comparaison : cette méthode s’appuie sur le prix au mètre carré pratiqué dans des quartiers spécifiques. Elle tient compte des différences de prix pour les espaces tels que le garage ou les annexes, qui ne sont pas valorisés de la même manière que les espaces habitables.
“En combinant ces trois méthodes, on obtient une tendance de prix que j’affine par la suite” explique Frédéric Favier.
Dans quels cas fait-on appel à vos services pour une estimation immobilière ?
“Une personne peut venir nous voir pour différents de cas de figure. Cela peut être pour :
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Un projet de vente immédiate
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Un projet une succession : nous travaillons beaucoup en lien avec les notaires
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Un divorce ou une séparation
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Une mutation professionnelle ou un départ en retraite
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Une renégociation de prêt : lorsqu’une personne est amenée à renégocier son prêt, les banques demandent toujours une estimation de la propriété
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Une envie de s’établir ailleurs"
Est-ce que l’estimation immobilière a évolué avec les années grâce aux technologies ?
Frédéric Favier acquiesce face à cette question “nous avons accès à beaucoup d’informations grâce à Internet. On peut consulter le site Etalab, qui nous permet de voir les ventes enregistrées par les notaires” explique-t-il. “On peut consulter les ventes avec une rétrospective de 5 ans. C’est la plus grosse évolution pour les estimations immobilières”.
Il évoque aussi le sujet des intelligences artificielles. Elles offrent des “outils assez précis” pour estimer un bien immobilier en prenant en compte divers critères tels que l’adresse et la surface habitable. Toutefois, il avertit sur ces outils qui surestiment les prix. Il insiste sur l’importance de faire appel à un professionnel pour obtenir une estimation plus juste.
Quelle est la différence entre une estimation immobilière et une expertise immobilière ?
“Le travail d'une agence immobilière et d’un expert immobilier est assez ressemblant. La seule différence, c’est qu’un expert immobilier peut être agréé par le tribunal. Cela signifie que les estimations et les rapports qu’il fournit sont plus complets et ont une valeur juridique certifiée” précise Frédéric Favier. “On fait appel à eux en cas de litige ou de situation conflictuelle” complète-t-il.
Quelle est la durée de validité d’une estimation immobilière ?
Selon Frédéric Favier, une estimation immobilière a une “durée de validité variant de 3 à 6 mois, en raison de la fluctuation du marché immobilier. Une estimation n’est pas définitive, elle suit l’évolution du marché, soit en augmentant, soit en diminuant” explique-t-il.
Il souligne que les estimations immobilières doivent “être actualisées régulièrement, car le marché peut changer rapidement, comme récemment avec les fortes hausses de prix”.
Quels conseils donneriez-vous aux propriétaires pour maximiser la valeur de leur bien ?
Frédéric conseille d’augmenter la surface habitable du bien, un facteur clé dans l’estimation. Il mentionne que l’ajout d’équipement comme “un jacuzzi ou un auvent” ne permet pas d’augmenter significativement la valeur de son bien. Transformer un espace, comme par exemple le sous-sol, pour le rendre habitable peut réellement faire la différence. “On passerait, par exemple, d’une maison de 100m² à 120m²” explique-t-il.
Il ajoute : “il est important de garder son logement entretenu”. Cela passe par “un remplacement des fenêtres si nécessaire, des peintures entretenues, remplacer son système de chauffage si besoin... La vétusté ne sera pas la même entre un propriétaire qui entretient sa propriété et une maison où l’intérieur n’a pas changé depuis 20 ou 30 ans” conclut-il.
Vous l’aurez compris, une estimation immobilière est un processus complexe qui exige une compréhension approfondie du marché. Si vous avez un projet de vente ou d’achat, n’hésitez pas à contacter les équipes d’Immo de France Ain.